Ми придбали будинок з ADU: найкраща інвестиція, яку ми не могли запланувати

Коли ми з чоловіком продали свої окремі квартири і почали пошуки спільного житла в районі Денвера, наш список бажань включав багато звичних речей, таких як достатньо місця для роботи з дому та двір для нашого собаки. Але була одна особливість, яку було важче знайти: допоміжна житлова одиниця, або ADU.

Ми мали на увазі конкретне майбутнє використання. Моя невістка має інвалідність, і ми хотіли, щоб у нас був дім, де, якщо вона коли-небудь захоче або потребуватиме жити з нами, вона могла б мати незалежність і приватність, залишаючись близько до родини.

Через кілька місяців пошуків на ринку з'явився будинок, який відповідав усім нашим критеріям, включаючи котедж у дворі. Площа котеджу становить близько 430 квадратних футів, він повністю відокремлений від основного будинку і має один рівень, з душем, повною кухнею, пральнею, ванною кімнатою та окремими входами спереду і ззаду, що ведуть до власного відкритого простору.

Котедж насправді є оригінальним будинком 1940-х років на цій ділянці. Команда дизайнерів і будівельників знесла стіни, які ділили його на чотири невеликі кімнати, щоб створити більш відкритий простір. Оригінальний окремий гараж поруч перетворили на бар у дворі, а спереду ділянки побудували більший будинок.

Ми знали, що будинок з вже існуючим ADU не залишиться без уваги. Ми були першими покупцями, які його оглянули, і наш агент з нерухомості подав пропозицію за повною ціною через кілька годин після перегляду, ще до запланованого відкритого дому. Однією з причин, що сприяли нашій угоді, було те, що ми купували в умовах високих відсоткових ставок, що відсторонило багатьох потенційних покупців.

Ми придбали цю нерухомість, оскільки точно знали, що цей котедж може значити для нашої родини в майбутньому. Але ми не уявляли, скільки життів він переживе, перш ніж виконати свою первісну роль.

Наш ADU став фінансовою подушкою безпеки

Наш ADU має одну основну житлову зону, що робить його ідеальним для короткострокових гостей.

Я працюю фрілансером, тому завжди мусила бути готовою до певної непередбачуваності в кар'єрі. Але коли штучний інтелект почав змінювати медіа-індустрію, я почала серйозніше думати про резервні плани. Ми з чоловіком накопичили значний капітал у наших стартових будинках, що дозволило нам зробити великий первісний внесок на нову нерухомість і мати комфортну іпотеку. Але наш ADU дав нам ще більше фінансової подушки.

Ми живемо поруч з лікарнею, центром Денвера та кількома концертними майданчиками, тому я подумала, що зможемо здавати котедж медсестрі на тимчасову оренду або іншому короткостроковому орендарю, якщо мій фріланс досягне критичної точки. На щастя, нам не довелося цього робити. Натомість ADU приніс нам інший вид повернення.

Одна з моїх близьких подруг жила в котеджі безкоштовно протягом дев'яти місяців, проходячи через розлучення. Надати їй місце для відновлення, не додаючи орендної плати до всіх інших витрат, було набагато цінніше, ніж будь-який дохід, який ми могли б отримати від оренди.

Нещодавно моя мама залишалася там, поки проводилися роботи в її будинку. А коли цієї осені народиться наша перша дитина, моя свекруха та невістка зможуть залишитися там під час візитів, близько до нас, але без необхідності ділити той самий житловий простір у ті запаморочливі післяпологові тижні. Я навіть почала думати про котедж як про місце, куди я можу іноді втекти на кілька годин спокійного сну. У нас на вулиці відбувається бебі-бум, тому ми також обговорювали з сусідами можливість використовувати простір для спільного виховання няні. Це також стало чудовим місцем для проведення різноманітних заходів, від вечірок до відвідувачів з інших міст.

Іншими словами, ADU, який ми придбали для одного гіпотетичного етапу нашого життя, продовжує бути корисним у тих розділах, які ми не передбачали.

Справжня цінність ADU полягає в його гнучкості

Дослідники ринку нерухомості зазначають, що гнучкість стає важливою частиною привабливості ADU.

“ADU є великою перевагою не лише через додатковий простір, але й тому, що окреме житлове приміщення може вирішити багато різних проблем протягом років,” говорить Даніель Амодео, президент Amo Realty, агентства з нерухомості, яке має офіси в 14 штатах. Орендний дохід може бути найочевиднішою перевагою, але “гнучкість насправді є більшою цінністю.”

Джон Флагг, агент з нерухомості класу люкс у Ньюпорт-Біч, Каліфорнія, також зауважив те ж саме. Покупці все частіше звертаються до ADU, навіть коли не мають негайного плану для цього простору.

“Покупці розуміють, особливо якщо планують володіти будинком багато років, що життя змінюється, і ADU пропонує можливість бути гнучкими на будь-якому етапі,” говорить Флагг.

Він бачив, як власники перетворювали їх на офіси, спортзали з холодними ваннами та сауною, гостьові будинки, квартири для доглядальників і орендовані приміщення. Деякі сім'ї уявляють їх як майбутні простори для підлітків або літніх батьків.

Ця гнучкість також робить нерухомість привабливою для ширшого кола покупців, коли настає час продажу.

“Для продавців правильно оформлений ADU може бути справжньою додатковою вартістю і допомогти розширити коло тих, хто цікавиться вашим будинком з самого початку,” говорить Тамара Маттокс-Кабат, старший агент з нерухомості в Колорадо з Redfin. “Покупці люблять варіанти.”

ADU може змінюватися разом з вашими потребами

Звичайно, для тих, хто купує або будує ADU з думкою про орендний дохід, існує важливе зауваження: правила можуть значно відрізнятися в залежності від місця і можуть змінюватися. Амодео зазначає, що в деяких містах посилили обмеження на Airbnb та інші короткострокові оренди, тому важливо розуміти місцеві зони, а не припускати, що ADU може автоматично стати об'єктом доходу.

Ми живемо в районі без асоціації власників будинків, і працювали з агентом з нерухомості, який спеціалізується на "хакінгу будинків", стратегії, за якою власники нерухомості компенсують частину своїх витрат на житло, здаючи частину своєї власності. Ця експертиза була корисною, коли ми розглядали не лише те, як ми можемо використовувати котедж самі, але й які фінансові можливості він може надати в майбутньому.

Але я думаю, що саме тому наш досвід змінив моє уявлення про цінність нашого котеджу в дворі. Ми не заробили жодної долара на оренді, але я з цим змирилася.

Він дав можливість другу, який проходив через важкий життєвий етап, відновитися. Це чудовий гостьовий будинок. Незабаром він надасть нам додаткове місце, оскільки наша родина зростає. А колись, можливо, він стане саме тим, що ми спочатку уявляли: домом, де моя невістка зможе жити незалежно, залишаючись частиною нашого повсякденного життя.

“Додатковий простір ніколи не виходить з моди,” говорить Маттокс-Кабат.

Я б додала ще одне: іноді найкраща кімната у вашому будинку або простір на вашій ділянці — це той, який може стати тим, чого ваша родина потребує далі.